【解釋文】
最高法院四十八年度台上字第一○六五號判例，認為「共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在」，就維持法律秩序之安定性而言，固有其必要，惟應有部分之受讓人若不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形，受讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束，有使善意第三人受不測損害之虞，與憲法保障人民財產權之意旨有違，首開判例在此範圍內，嗣後應不再援用。至建築物為區分所有，其法定空地應如何使用，是否共有共用或共有專用，以及該部分讓與之效力如何，應儘速立法加以規範，併此說明。
【理由書】
民法上之法律行為，有債權行為與物權行為，除法律有特別規定外，前者於特定人間發生法律上之效力，後者於以公示方法使第三人得知悉之狀態下，對任何第三人均發生法律上之效力。故動產以交付為公示方法，不動產以登記為公示方法，而以之作為權利取得、喪失、變更之要件，以保護善意第三人。如其事實為第三人明知或可得而知，縱為債權契約，其契約內容仍非不得對第三人發生法律上之效力。最高法院四十八年度台上字第一○六五號判例，認為「共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼繼存在」，就維持法律秩序之安定性而言，固有其必要，惟應有部分之受讓人若不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形，受讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束，有使善意第三人受不測損害之虞，與憲法保障人民財產權之意旨有違，上述判例在此範圍內，嗣後應不再援用。至建築物為區分所有，其法定空地應如何使用，是否共有共用或共有專用，以及該部分讓與之效力如何，應儘速立法加以規範，併此說明。
【意見書】
協同意見書： 大法官 李志鵬
我國民法規定之權利，有債權及物權之分。所謂債權，謂特定人間請求為特定行為或不為特定行為之權利。所謂物權，謂權利人直接管領其物之權利。債權之移轉，除法律別有規定外，非經讓與人或受讓人通知債務人，對於債務人不生效力。物權之移轉，動產以交付為生效要件；不動產除應以書面為之外，並以登記為生效要件。最高法院四十八年度臺上字第一○六五號判例，認為「共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在」，就維持法律秩序之安定性而言，固有其必要。惟查無論分割契約或分管契約，均屬債權契約。當不動產物權之移轉，因登記而生效力後，上開分割或分管契約，既為債權契約，若為受讓人所不知，對該受讓人仍繼續存在，即有使善意之受讓人有受損害之虞，與憲法第十五條保障人民財產權之意旨不符，上述判例在此範圍內，應不再援用。
部分不同意見書： 大法官 楊與齡、張特生
最高法院四十八年度臺上字第一○六五號判例認為「共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在」。多數大法官認係維持法律秩序之安定所必要，雖無不當。但其認為：「應有部分之受讓人若不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形，受讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束，有使善意第三人受不測損害之虞，與憲法保障人民財產權之意旨有違，首開判例在此範圍內，應不再援用」部分，尚值商榷。茲分述之：
一 就我國共有土地實況及買受不動產之習慣言：
我國法律，允許土地共有及土地共同繼承。依地政機關提供之資料，臺灣地區現有土地共計一二、四一○、一六七筆，共有情形甚為普遍。其中建築物基地共計四、四五九、二○八筆，則大部均為共有。又臺灣地區共有土地之管理使用，多有明示或默示之約定，並以分管（共有人各有使用範圍）為常態，與法律上「共有」，共有人得按其應有部分對共有物之全部有使用收益權，多不相同。
不動產價值昂貴，依一般買賣不動產之習慣，買受人恆親至現場調查，以瞭解該不動產位置、現況、使用情形及權利關係。共有不動產之法律關係複雜，買受人尤為謹慎，認為產權清楚，不致發生紛爭時，始予買受。故本院於民國八十二年提出之強制執行法修正草案（業經立法院審查完畢）第七十七條之一，賦予執行法院對於拍賣不動產「實況調查」之權責，以便於拍賣公告時公告週知，並於第八十一條第二項第八款增設應買人察看拍賣物之日時為公告事項，以因應民間習慣。可見買受共有不動產應有部分者，如不知有分管契約存在，乃係可歸責於己之事由所致，無特予保護之必要。
二 就保護他共有人既得權益言：
共有之不動產，各共有人多按其應有部分而有特定之使用範圍。如為建築用地，多已建屋居住；如為耕地，則或自耕或出租。因此，實施耕者有其田條例第八條第一項第二款雖規定共有之耕地，一律徵收。但分管而出租者，實際上僅徵收出租部分，並認出租分管部分之共有人對他共有人自耕部分之「持分」，業因可歸責於自己之事由而消滅（參考最高法院六十年臺上字第二六三六號及七十一年臺上字第二四○○號判決），以保護他共有人之利益。共有人將其分管部分出賣與第三人，受讓人如可不受原分管約定之拘束，得要求另行分管，不僅滋生訟爭，並使他共有人基於分管契約所取得之權益，不能獲得保障。故受讓人即令係善意受讓，在他共有人利益不能兼顧之情形下，亦應以維持共有物使用現狀，保護他共有人既得利益為優先。
三 就避免共有人負舉證責任言：
多數意見認上開判例關於「應有部分之受讓人，若不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形」，受讓人可不受讓與人與他共有人所訂分管契約之拘束，以免善意第三人受不測損害之見解，直覺觀察，似有理由，但共有物因分管而交付各共有人分別占有使用者，已公示於眾，如受讓人受讓應有部分時，曾依習慣實施「實況調查」，則分管之事實，皆屬明知或可得而知之事實，如因未實地調查而不知，則係可歸責於己之事由所致，自應由受讓人負責證明非可歸責於彼。但依多數意見作成之解釋文，受讓人對於不知，亦無可得而知之消極事實，不負舉證之責，而他共有人則須負責證明受讓人知悉或可得而知之事實，無異將受讓人之惡意或怠忽責任，轉嫁於他共有人，使他共有人在訴訟上立於不利之地位，殊失情理之平。
四 就疏減訟源訟累言：
不動產共有關係及其分管使用情形，在臺灣地區極為普遍，共有人又可隨時將其分管部分出賣，情形甚為特殊。若受讓人得不受共有人間分管契約之拘束，民間實施分管多年之不動產，如因解釋文之溯及適用，而隨時引起共有人分管部分之受讓人與他共有人間之糾紛，致難以維持現狀。極易導致共有人貪圖不法利益，違背誠信而出賣其應有部分，並利用他共有人難以證明受讓人係惡意或怠忽而達損害他共有人利益之目的，顯足以增加訟源訟累，影響社會之安寧。
五 受讓人應受分管契約拘束之法律上理由：
共有人間所訂之分管契約，對受讓應有部分者，亦有效力，其法律上之理由，有三種學說。甲說：共有人間訂立分管契約，並依約交付各共有人占有使用者，已具備公示之作用，此與民法第四百二十五條規定，出租人於租賃物交付後，將其所有權讓與第三人者，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，有相同之法律上理由。乙說：民間買受不動產者，有實地調查其現況及權利關係之習慣，受讓人對分管契約，係明知或可得而知之事實。且共有物之分管，涉及共有人對共有物之權利義務，受讓人應受其拘束。丙說：不動產之分管契約為物權契約，受讓共有物之應有部分者，自應繼受其法律關係。依上述三說，受讓應有部分之人，不問善意惡意均應受共有人間分管契約之拘束。
六 本案宜採之解釋文及解釋理由書
本案多數意見通過之解釋文及其理由書，既認上開判例「就維持法律秩序之安定性而言，固有其必要」，自係認該判例與憲法並無牴觸。但又認該判例「有使善意第三人受不測損害之虞，與憲法保障人民財產權之意旨有違」，不僅理論上有欠一貫。亦忽視他共有人因共有物分管而取得之財產權益，應受之憲法上保障。且共有不動產之分管，共有人占有使用分管部分乃以其存在於他共有人占有使用部分之權利為代價，具有租賃性質，自應類推適用民法第四百二十五條之規定，不問受讓人是否善意，均應承受分管契約上之權利義務。上開判例，就法律未規定之具體事項，依法理所為判斷，並無不合，多數意見指摘其為違憲，亦欠妥洽。未敢苟同，似宜修正如左：
不同意見書： 大法官 鄭健才
一 本件依可決人數作成之解釋，意謂受違憲審查之最高法院判例（見下述），為一部合憲一部違憲，本席則主張應為全部合憲。解釋文之文字，當為：
不動產共有人就共有物訂立分管契約，各就共有物之特定部分實行管領之債權，同時又互負容忍他共有人各就特定部分實行管領之債務，性質上乃結合於物權而相當於租賃之繼續性雙務契約。一經實行，亦與租賃物之交付相當，應類推適用民法第四百二十五條關於租賃物權化之規定，使其效力及於自共有人中一人或數人受讓共有物應有部分之第三人。最高法院四十八年度臺上字第一○六五號判例意旨，與此相符。使共有物應有部分受讓人以外之共有人，不致因信賴分管契約，反受不測之損害，為提昇共有物之利益價值，維護合理之財產秩序，以增進公共利益所必要，與憲法並無牴觸。惟在建築物區分所有而其法定空地為共有之場合，依現行建築法規得在法定空地設置停車場使用，問題叢生，僅依上述判例解決，仍嫌不足。應儘速立法規範之，以杜爭議，合併說明。
二 理由：
（一）共有制為所有制之變體，具有超個人的意義，成為共有權與身分權（成員權）結合的形態。共有人間易滋利害之衝突，又往往阻礙共有物之效益成長，故非良制。民法第八百二十三條賦共有人以隨時請求分割，以消滅共有關係之形成權，即有「不得已而承認共有制」之意。而各共有人之應有部分，僅係抽象的存在，並無其特定部分。因之對於共有