「土地法第九十七條條文修正草案」，請審議案。

本院委員賴士葆等27人，針對現行城市與非城市地區的房屋租金不平等對待的爭議事件頻傳，且現行規範對於承租人之保護未臻完善，恐影響房屋租賃市場及租金之穩定性。有鑑於此，爰擬具「土地法第九十七條條文修正草案」，參考國外立法例及臺灣各區房屋租賃概況，將租金管控著重於租金漲跌幅度、漲跌頻率及承租人續約權，以保障城市與非城市地區的房屋租賃市場及租金之穩定性，以及承租人權益。是否有當？敬請公決。

一、修訂刪除土地法第九十七條第一項及第二項：由於土地法第九十七條原條文之第一項及第二項僅規定「城市地方」房屋之起始租金，未考量「非城市地方」，更忽略租賃期間與次期租金之穩定性，對於承租人之保護未臻完善。進步言，縱使違反原第一項之租金上限，其法律效果亦僅能透過縣（市）政府強制減定，對承租人保護亦未周全。為避免城市與非城市地區的房屋租金有不平等之對待，同時顧及房屋租賃市場及租金之穩定性，應將租金管控著重於租金漲跌幅度、漲跌頻率及承租人續約權。
二、另行增修訂土地法第九十七條第一項至第八項，茲分述如下：
(一)土地法第九十七條第一項條文修訂說明：茲規定房屋之租金，於起租時由出租人與承租人約定，尊重租賃雙方之契約自由與私法彈性，不予限制。
(二)土地法第九十七條第二項條文修訂說明：參考德國、美國加州與韓國對於承租人房屋使用之穩定性保障，增訂房屋承租人享有續約權，除有土地法第一百條所列各款之例情形外，出租人應同意承租人之續約請求。
(三)土地法第九十七條第三項條文修訂說明：增訂如房屋出租人依土地法第一百條第一款收回自住，則不得於一年內再行出租，以避免出租人假意收回自用，卻旋即另行出租他人，以此規避第二項之規定。
(四)土地法第九十七條第四項條文修訂說明：增訂出租人違反前二項規定，須負承租人因搬遷造成損害的賠償責任。
(五)土地法第九十七條第五項條文修訂說明：增訂雙方依第二項續租時，得依本條規定調整租金。
(六)土地法第九十七條第六項條文修訂說明：參酌香港、德國、美國加州、韓國等租賃法規，為有效穩定租賃市場，遏止出租人任意提高租金，皆有規定出租人調漲租金頻率及漲幅上限。茲規定租賃期間超過一年者，租金每年最多只能調高一次。漲幅則參酌內政部不動產資訊平台每個月公布之「主計總處租金指數（消費者物價房租類指數）」，以目前租金訂立時的租金指數與調漲租金當月租金指數相比之增加率。例如：當下租金係於113年1月約定，該月的租金指數為105.19，於114年1月調漲租金時的租金指數為107.25，則增加率為107.25減掉105.19除以105.19並乘以100%，約等於1.96%。同時參酌香港、德國與美國加州立法方式，設立明確上限比例，亦能避免不可預期之動盪影響房屋租賃之穩定性。
(七)土地法第九十七條第七項條文修訂說明：第七項規定如第六項計算出之租金指數比率為負數，同出租人調漲租金之頻率，每年至多一次，承租人亦得請求租賃租金應至少按該百分比下調，以求租金指數比率下跌時，租金亦應向下調整。
(八)土地法第九十七條第八項條文修訂說明：明確租金調整若違反前二項規定，租金超出之部分，其法律效果為無效，承租人無須負擔超出部分。若已支付該部分，亦能以出租人受領該部分無法律上原因而有不當得利之情形，得請求出租人返還。